Договор найма жилого помещения в устной форме

Как получить долг с арендаторов, если договора нет?

Договор найма жилого помещения в устной форме
HASLOO/Depositphotos

Если арендаторы добровольно не выселяются, то выселить их помогут сотрудники полиции.

Но если, что крайне редко, но бывает, арендаторы зарегистрированы в съемной квартире и не желают добровольно сняться с регистрационного учета, необходимо обратиться в суд с соответствующими требованиями. Делать какие-либо прогнозы касаемо взыскания оплаты за аренду жилья затруднительно.

С одной стороны, между арендодателем и арендатором не заключен договор, содержащий условия о размере ежемесячного платежа, порядке, сроке и обязанности его оплаты.

С другой стороны, если арендодатель докажет наличие обязанности арендатора по оплате аренды, ее размер и порядок оплаты, то можно надеяться на положительное решение суда. Попробовать доказать это можно на основании других платежей, поступивших от арендатора за время его проживания в Вашей квартире. При этом стоит обратить внимание на размер таких платежей и их периодичность.

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Однако перед обращением в суд советую в спокойной обстановке поговорить с арендатором и предложить ему заключить договор аренды задним числом, то есть с даты фактического заселения, с одновременным составлением расписок о получении денежных средств за каждый оплаченный месяц. Отсутствие расписки за какой-либо месяц будет являться доказательством отсутствия оплаты. Если арендатор действует добросовестно, то не будет уклоняться от заключения такого договора.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

В соответствии с действующим законодательством возмездное владение и пользование жилым помещением физическими лицами может осуществляться только в рамках договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. В нем должны быть указаны плата за наем, адрес объекта и сведения о нанимателе.

Несоблюдение письменной формы лишает Вас возможности требовать от проживающих в Вашей квартире физических лиц какие-либо денежные средства, в том числе в судебном порядке.

Доказать факт возмездных отношений в отсутствии договора найма практически невозможно. При этом свидетельские показания не являются надлежащим доказательством факта найма. В связи с этим Вам необходимо либо заключить с нанимателями договор найма, либо потребовать освободить Вашу квартиру, а в случае отказа Вы можете потребовать выселения жильцов в судебном порядке.

Может ли арендодатель требовать оплаты ЖКХ без договора аренды?

Может ли хозяйка повысить плату до окончания договора найма?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

С юридической точки зрения, их нахождение в квартире незаконно. С другой стороны, при отсутствии письменно подписанного договора Вы не сможете требовать с них уплаты каких-либо денежных средств за аренду. Поэтому оптимальный вариант — выселить арендаторов из квартиры, если они в течение двух дней не погасят Вам всю задолженность.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае проживающие в Вашей квартире члены семьи нарушают жилищное законодательство, а именно —  обязанность своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги. Поэтому Вы имеете право взыскать образовавшийся долг через суд.

Вам необходимо составить соответствующий иск и приложить к нему доказательства проживания семьи в квартире (можно также вызвать в суд свидетелей), а также наличия задолженности по оплате коммунальных услуг.

При этом выселение данных граждан проблемой не является: в этом же иске Вы можете заявить требование об их выселении. Тогда одним решением суд взыщет сумму долга и объявит о выселении недобросовестных жильцов.

Что касается формы заключенного с семьей договора, то отсутствие письменной формы — не препятствие для обращения в суд. Факт устной договоренности можно доказать другими доказательствами (например, если передача денег оформлялась распиской, то она будет подтверждать сделку).

Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ.

В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.

), а также свидетельскими показаниями.

Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.

Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.

Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике. 

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

К сожалению, написали Вы действительно правильно — нет соответствующего договора, значит, нет обязательств. Однако при такой незначительной сумме правоотношения, в которые Вы вступили, не обязательно должны быть оформлены в письменной форме. Вы можете попробовать истребовать деньги с помощью привлечения свидетельских показаний, но такая практика встречается очень редко.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Арендаторы квартиры завели котят – какие права у собственника?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_poluchit_dolg_s_arendatorov_esli_dogovora_net/100001

Стоит ли заключать договор аренды жилья

Договор найма жилого помещения в устной форме

Рынок аренды жилья насыщен как предложениями, так и спросом. Для многих съемная квартира – отличная возможность наладить личную жизнь или просто жить отдельно от всех. Процесс съема жилья не сложный: поиск подходящего варианта, заключение договора и оплата стоимости аренды.

Так ли нужно заключать договор или можно просто договориться устно? Если наниматель и хозяин квартиры сразу понравились друг другу, то они могут договориться о заключении сделки только на словах, не подписывая документов. Но при этом есть серьезные риски для обоих сторон, что малознакомый оппонент свои обязательства по устному соглашению с легкостью исполнять откажется.

Что говорит закон

В Гражданском Кодексе РФ установлено, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Из этого непременно следует тот факт, что в случае возникновения разногласий, суд не будет учитывать никакие устные договоренности, так как устная форма заключения договора здесь не предусмотрена.

Также стоить отметить и тот момент, что договор должен быть заключен в простой письменной форме – это значит, что достаточно просто составить его на бумаге и подписать, большего не требуется. Его не нужно регистрировать или нести на заверение к нотариусу. Не так-то сложно, верно?

Но при этом само по себе отсутствие письменного договора нарушением закона не является. Для владельцев сдаваемых квартир отсутствие договора выставляется выгодным в свете отсутствия обязанности уплачивать подоходный налог со сдачи квартиры.

На самом деле наличие или отсутствие договора не влияет на необходимость декларировать в налоговых органах свой доход. Неуплата налогов все равно будет являться нарушением закона, даже если у вас на руках письменного договора нет. Достаточно свидетельских показаний.

Минусы отсутствия письменного договора

Отсутствие письменного договора несет в большей степени риски для собственника квартиры.

Наниматель может расторгнуть договор в одностороннем порядке по своему желанию, предупредив об этом собственника заранее. При отсутствии договора он может просто съехать, ничего не сообщив владельцу жилья.

В то же время собственник может расторгнуть договор только при наличии на то существенных оснований и через суд.

В договоре также будут прописывать условия и сроки оплаты аренды. Если же он не прописаны, привлечь к ответственности за их несоблюдение невозможно. То же самое касается и порчи имущества собственника.

Если говорить об установленных в Гражданском Кодексе РФ правах квартиросъемщика, то их значительно больше, чем прав арендодателя.

Потому со стороны собственника так важно заключить письменный договор, прописав там особые условия и дополнительные обязанности жильца.

Какие данные нужно указать в договоре

Договор найма жилого помещения обязательно должен включать в себя:

  • Данные паспортов собственника и жильца;
  • Сведения об объекте недвижимости;
  • Срок заключения договора;
  • Размер стоимости аренды, периодичность ее оплаты;
  • Сведения о наличии залога;
  • Возможно ли проживание третьих лиц совместно со съемщиков или на условиях субаренды;
  • Обязанности по содержанию текущего состояния квартиры и мебели, техники;
  • На каких условиях договор может быть расторгнут.

Соглашение заключается в двух экземплярах – по одной для каждой из сторон.

Если оплата аренды жилья производится наличными деньгами, то от собственника квартиры нужно попросить составить расписку о получении денег.

Также составляет акт приема-передачи жилого помещения, в котором прописывается все, что есть в квартире и состояние этих предметов. Можно внести примечания об уже имеющихся повреждениях и недостатках.

Заключение

Заключение договора в устной форме – риск, который в первую очередь несет потери для собственника жилья. Если вы, несмотря ни на что, все же планируете сдать квартиру в аренду без письменного соглашения – заручитесь помощью третьих лиц, а именно – свидетельством агента по недвижимости. В случае возникновения проблем и разногласий, вы сможете ссылаться на свидетельские показания.

Но мы советуем все же оформлять правоотношения в письменном виде так, как это прямо указано в законе.

Тогда вы сможете избежать многих проблем и недопонимания с жильцами, ведь все условия, права и обязанности будут закреплены на бумаге и скреплены подписями обеих сторон, что при возникновении затруднений будут приниматься судом в качестве прямого доказательства.

А составить текст договора вы можете самостоятельно, или обратившись к специалистам АН БРОКЕРС для того, чтобы учесть пожелания обоих сторон и сделать соглашение взаимовыгодным.

Источник: https://an-brokers.ru/blog/stoit-li-zaklyuchat-dogovor-arendy-zhilya.html

Договор найма в устной и письменной формах

Договор найма жилого помещения в устной форме

В данной статье будут рассмотрены вопросы, касающиеся последствий заключения договора найма в устной форме, а также общих положений, которые предусмотрены ГК РФ для данного вида договора.

Прежде всего, необходимо дать определение договора найма. Так, по договору найма одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) обязуется предоставить другой стороне жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Важно отметить, что юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найму в связи с чем стороной договора будет только гражданин.

По правилу, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, договор найма заключается в простой письменной форме, а в случае если он заключен на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Обязанности наймодателя

Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение пригодное для проживания. В его обязанности так же входит надлежащая эксплуатация дома, предоставлять или обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества и устройств для оказания коммунальных услуг.

В договоре указываются все граждане, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем в жилом помещении.

В случае, когда наниматель решит вселить граждан после заключения договора найма, то такое вселение может производится только с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей).

Данные правила, изложенные в абзаце, будут применяться по умолчанию в случае заключения договора найма от одного года, но договором может быть предусмотрено иное.

При вселении временных жильцов (на срок не более 6 месяцев) требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем граждан.

В этом случае не требуется разрешения наймодателя, а требуется только уведомление его о вселении временных жильцов, однако единственным основанием, по которому наймодатель может запретить такое вселение-это не соблюдение законодательства о норме общей площади жилого помещения.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за вселенных им жильцов, за исключением, наличия договора таких жильцов с наймодателем о солидарной ответственности всех жильцов. В этом случае такие лица будут считаться сонанимателями.

При переходе права собственности на квартиру договор найма сохраняется, при этом новый собственник становится наймодателем по тем же условиям.

Ремонт жилого помещения, а также капитальный ремонт жилого помещения является обязанностью наймодателя по умолчанию, если иное не предусмотрено договором.

Переоборудовать жилое помещение в случае, если оно существенно изменяет пользование в нем, наймодатель может осуществить только с разрешения нанимателя.

Обязанности нанимателя

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность, поддерживать его в надлежащем состоянии, вносить своевременно плату, а также если договором не предусмотрено иное, то коммунальные платежи.

Замена нанимателя в договоре найма может быть произведена с согласия наймодателя, а также лиц проживающих с ним.

В случае смерти нанимателя или его выбытия договор найма продолжает действовать, нанимателем становится лицо, которое проживало с умершим нанимателем с согласия всех проживающих. Если такого согласия не достигнуто, то проживающие в жилом помещения лица будут считаться сонанемателями.

Поднаем жилого помещения может производиться в случае если договор найма заключен на срок более одного года (если иное не предусмотрено договором). Заключение такого договора допускается только с согласия наймодателя, при этом, ответственность несет по прежнему наниматель помещения.

Должны быть соблюдены условия о норме площади на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Срок заключения договора найма

Срок договора найма не может превышать пяти лет. Если договором срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Расторжение договора найма

Наниматель с согласия всех проживающих может в любое время, предупредив наймодателя за три месяца расторгнуть договор найма.

Наймодатель вправе расторгнуть договор до окончания срока только в судебном порядке. При этом только по определенным основаниям, в частности:1) Если наниматель не вносит плату более 6 месяцев (при найме жилого помещения более одного года), если наниматель не вносит плату более 2 раз по истечении установленного договором платежа (при найме помещения менее одного года).

2) Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает.При этом суд вправе предоставить срок для устранения вышеуказанных нарушений. В таком случае если нарушения устранены не будут в установленный срок, то при повторном обращении наймодателя в суд, такой договор будет расторгнут.

3) Наниматели и (или) проживающие с ним граждане систематически нарушают права и интересы соседей.4) Используют жилое помещение не по назначению.При этом, в случае расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 и 4, наймодатель обязан предупредить нанимателя об устранении нарушений и только в случае не исполнения такого предупреждения, он вправе обратиться в суд.

5) Любая из сторон может обратиться в суд с иском о расторжении договора если жилое помещение стало непригодно для проживания.

Таким образом, наймодатель может расторгнуть договор в судебном порядке и только по основаниям изложенными выше.

Договор найма, заключенный устно

Как и любую другую сделку лучше всего заключать в письменной форме, однако, граждане не всегда хотят прибегать к формальностям, особенно когда дело касается их знакомых, в связи с чем, заключают сделку в устной форме.

Важно отметить, что законодательство предусматривает заключение сделок, как в письменной форме, так и в устной. При этом некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации, а для других достаточно простой письменной формы.

Но все же основным вопросом будет являться действительность договора найма, совершенной устно.

Как уже было сказано выше, в соответствии с ч. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма заключается в простой письменной форме, однако это не означает, что сделка будет недействительна при несоблюдении формы сделки.

Так, сделка будет недействительной только в случае если положениями, касающимися определенного вида сделки, прямо предусмотрено, что несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ).

Таким образом, поскольку положениями о договоре найма не предусмотрена недействительность вследствие не соблюдения формы сделки, то такой договор может быть заключен и устно.

Заключая такие договоры устно, надо не забывать о сложности докаывания самого факта заключения сделки, а также какие условия она предусматривала.

При споре в суде, стороны смогут руководствоваться письменными и иными доказательствами (платежи за коммунальные услуги, платежи за наем квартиры и т.д.

), однако законодательство запрещает использовать в качестве доказательства свидетельские показания, если не соблюдена предусмотренная законом форма о простой письменной сделки.

Таким образом, при споре в суде, предметом которого выступает заключенный устно договор найма, существования и его условия можно будет доказывать при помощи любых доказательств, за исключением свидетельских показаний.

Работаем по всему миру с 2006 года

Источник: http://madroc.ru/dogovor_naima_ustnyi_pismennyi.php

Заключение договора коммерческого найма в устной форме не влечет признания данного договора недействительным и не освобождает нанимателей от обязанности по внесению платы за наем при условии их фактического проживания в жилом помещении в спорный ..

Договор найма жилого помещения в устной форме
Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 ноября 2013 г. N 33-5316/2013

Судья Петрова И.А. Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:председательствующего Кошелевой И.Л.судей Насиковской А.А., Кабировой Е.В.прокурора Гавриловой Е.В.при секретаре Ш.рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя С.

на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 12 сентября 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований С. к А.Н., А.И. о выселении из жилого помещения, взыскании платы по договору найма, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя С. Ч.

, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

С. обратилась в суд к А.Н., А.И. о выселении их из жилого помещения, взыскании платы по договору найма, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.В обоснование заявленных требований истица указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: , в которой с зарегистрирован К.Р. и с до , – до дня своей смерти, была зарегистрирована В.

Последняя, при жизни, предоставила квартиру ответчикам по договору найма. После смерти В. ответчики А-вы выехать из квартиры в добровольном порядке отказались, два с половиной года проживают в квартире без оплаты найма жилого помещения и жилищно-коммунальных услуг.

Истица просит выселить ответчиков из квартиры, а также взыскать с них задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере рублей, электроэнергии в размере рублей, плату за наем жилого помещения, исходя из рублей в месяц, а всего рублей.В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.Ответчик А.Н. в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 12 сентября 2013 года в удовлетворении исковых требований С. отказано.В апелляционной жалобе представитель истицы просит решение суда отменить, считая его незаконным.В жалобе указано на неправильное установление судом обстоятельств по делу, неправильное применение норм материального права.

Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда подлежащим отмене в части.Согласно статье 15 ГК РФ, лицо право которого нарушено, может требовать полного возмещение причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).В соответствии с п. 1 ст.

1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.Согласно п. 1 ст.

671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.Согласно п. 1 ст.

673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).В силу ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Договор коммерческого найма жилого помещения оформляется в простой письменной форме, несоблюдение которой не влечет недействительность договора (ст. 167 ГК РФ), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.Пунктом 2 ст.

677 ГК РФ предусмотрено, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.Пунктом 1 ст. 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать ее размер.В соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ, плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.Как следует из материалов гражданского дела, истица, на основании договора купли-продажи от является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: , в которой с зарегистрирован К.Р. и до , – до дня своей смерти, была зарегистрирована В.

Как установлено судом, и не оспаривалось участниками судебного разбирательства, В. в , предоставила квартиру ответчикам А-вым с детьми для проживания.В. умерла . После ее смерти ответчики А-вы более двух лет продолжали проживать в квартире без оплаты найма жилого помещения и жилищно-коммунальных услуг.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами по делу и не оспаривались участниками судебного разбирательства.Отказывая истице в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что ответчики проживали в квартире на основании устной договоренности с В., договор найма с указанным лицом, а также с собственником жилого помещения ими не заключался.

Судебная коллегия полагает, что суд неправильно установил правоотношения сторон и его выводы опровергаются представленными по делу доказательствами, в связи с чем, в полном объеме решение суда нельзя признать законным и обоснованным.Как следует из материалов гражданского дела, В.

, будучи зарегистрированной в квартире принадлежащей истице на праве собственности, фактически проживала в , а квартиру в сдавала истцам по договору коммерческого найма по день своей смерти, который наступил .Указанные обстоятельства, помимо объяснений А.Н., пояснившего, что за проживание платил В. в месяц (л.д. 56), подтверждаются показаниями свидетелей (л.д. 58) и (л.д. 59).А.Н.

также показал, что после смерти В. он с семьей не платил за наем жилого помещения, поскольку не знал, кому платить, истица требуя его выселения в угрожающей форме, правоустанавливающих документов на квартиру не предоставила.

Как следует из материалов дела, истица предъявляет к ответчикам требования о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, что свидетельствует о том, что она не оспаривает право В. на заключение договора коммерческого найма с ответчиками, и последнюю следует признать лицом, уполномоченным собственником на заключение указанного договора найма.

Поскольку несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещение не влечет признания указанного договора недействительным, достижение договоренности по таким существенным условиям договора коммерческого найма как плата за жилое помещение, сроки ее внесения, подтверждается объяснениями ответчика А.Н., судебная коллегия приходит к выводу, что между В.

, действующей с согласия истицы, и ответчиками А-выми в устной форме был заключен договор коммерческого найма жилого помещения: , сроком на 5 лет, на основании которого ответчики обязались вносить плату за наем жилого помещения в размере в месяц.Как следует из материалов дела, после смерти В. ответчики продолжали занимать спорную квартиру и освободили ее только . Помимо объяснений А.Н.

, пояснившего, что он выехал из квартиры год назад, а его жена и дети выехали из нее к , указанное обстоятельство также подтверждается показаниями допрошенных свидетелей и Судебная коллегия полагает, что плата за наем жилого помещения в течение (за период с по ), в размере рублей, из расчета рублей в месяц, является неосновательно сбереженным имуществом для ответчиков и убытками для истицы, в связи с чем, с А.Н. и А.И. в пользу истицы, в солидарном порядке, следует взыскать указанную сумму.Доводы истицы о том, что средний размер платы за наем жилого помещения в составляет рублей, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку истицей не доказано наличие договоренности о размере платы на наем жилого помещения в в указанном размере, кроме того, согласно объяснениям А.Н., которые истцовой стороной не опровергнуты, он относился к В. как к матери, помогал ей по хозяйству и в огороде, так как она не могла ходить. Указанные обстоятельства, как полагает судебная коллегия, могли повлиять на установленный размер платы за наем жилого помещения.Показания допрошенных свидетелей о том, что размер платы за наем жилого помещения в колеблется от не могут быть приняты во внимание, так как не являются допустимыми доказательствами при определении такого существенного условия договора найма, как плата.При таких обстоятельствах судебная коллегия не может признать решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований С. о взыскании с ответчиков платы за наем жилого помещения в размере рублей законным и обоснованным, и считает необходимым в указанной части решение суда отменить, приняв по делу, в отмененной части, новое решение об удовлетворении исковых требований.В остальной части судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.Статьей 678 ГК РФ предусмотрено, что если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.Так, централизованные коммунальные услуги (водопровод, канализация, центральное отопление) оплачиваются нанимателем сверх оплаты жилья через наймодателя, меньшая часть централизованных коммунальных услуг (электроэнергия, газ) оплачивается нанимателем также сверх оплаты жилья, но непосредственно коммунальному предприятию, пользование телефоном не входит в коммунальные услуги и оплачивается по самостоятельному договору.В судебном заседании не нашло подтверждения наличие между В. и ответчиками договоренности об оплате коммунальных платежей в ином порядке, чем предусмотрено ст. 678 ГК РФ, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что коммунальные платежи за период своего проживания в квартире ответчики должны были оплачивать. Вместе с тем, истицей не представлены доказательства, подтверждающие наличие задолженности по коммунальным платежам по вине ответчиков.Так, в материалы дела предоставлена справка начальника отдела АНУП, согласно которой на долг по оплате ЖКУ по составляет (л.д. 45). Вместе с тем, в материалы дела не представлены сведения о том, за какой период времени образовалась указанная задолженность, расчет задолженности, а также сведения о том, кем и когда вносились коммунальные платежи за квартиру.При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.Поскольку из материалов гражданского дела следует, что на момент рассмотрения дела ответчики освободили квартиру, принадлежащую истице на праве собственности, суд также обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части выселения ответчиков.

Руководствуясь статьями 321 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 12 сентября 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований С. о взыскании платы за наем жилого помещения в размере рублей – отменить.В указанной части исковые требования С. удовлетворить.Взыскать с А.Н., А.И.

, в солидарном порядке, в пользу С. плату за наем жилого помещения за период с по в размере .Взыскать с А.Н., А.И., в солидарном порядке, в бюджет муниципального образования государственную пошлину в размере .В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С.

– без удовлетворения.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на “DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом” при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Источник: http://domovodstvo.ru/fas3/92E876A815169BC144257C8B006715B7.html

Договор безвозмездного пользования жилым помещением: бесплатная аренда?

Договор найма жилого помещения в устной форме

13.02.2013

Договора безвозмездного пользования квартирой, домом, комнатой, составленные юристами Правильной Аренды
Разработка индивидуального договора безвозмездного пользования, соcтавленного с учетом всех Ваших пожеланий

Данный вид договора часто ошибочно называют “договор безвозмездного найма” или “договор безвозмездной аренды”, понимая под этим что-то вроде бесплатной аренды жилого помещения.

Правильное название данной формы договора – договор безвозмездного пользования. Как следует из названия, предоставляя свою квартиру в безвозмездное пользование, официально вы не получаете за это никакой оплаты.

Отношения, возникающие между сторонами по такому договору, урегулированы гл. 36 ГК РФ. Сами же стороны называются ссудодатель (тот, кто “сдает” квартиру) и ссудополучатель (тот, кто “снимает”) (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Заметим, что “бесплатность” касается только самого проживания в квартире.

В договор безвозмездного пользования могут быть включены обязательства ссудополучателя оплачивать коммунальные платежи и нести иные расходы по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии.

Из-за этих условий договор безвозмездного пользования не может быть переквалифицирован в договор аренды или найма.

Случаи применения договора безвозмездного пользования

На практике такой договор может быть использован для проживания в квартире родственников или знакомых. То есть в случаях, когда плата за проживание не взимается, но есть необходимость документально оформить отношения, например, для регистрации проживающих. Также заключение такого договора снимает вопросы о том, что квартира нелегально сдается в аренду.

Мы крайне не рекомендуем использовать договор безвозмездного пользования, когда в действительности имеет место аренда или наем, то есть наймодатель получает оплату за предоставляемую квартиру. Это несет существенные риски для самого наймодателя. По “договору аренды квартиры бесплатно“законных оснований требовать оплаты за предоставление помещения у него нет!

Договор “аренды квартиры бесплатно”

Можно сказать, во всем, что не касается оплаты, договор безвозмездного пользования имеет много общего с договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются отдельные нормы договора аренды:

  1. Срок договора. Договор заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2. ст. 610 ГК РФ).
  2. Пользование имуществом. Ссудополучатель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если ссудополучатель использует имущество не по назначению, ссудодатель в праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3. ст. 615 ГК РФ).
  3. Преимущественное право ссудополучателя при заключении договора на новый срок. Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны ссудодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
  4. Улучшение безвозмездно предоставленной квартиры. Если иное не предусмотрено договором, то все отделимые улучшения квартиры, произведенные ссудополучателем, являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если же ссудополучатель произвел неотделимые улучшения без согласования с ссудодателем, то стоимость этих улучшений ему возмещена не будет (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Другие права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жильем

Как уже было сказано выше, по содержанию статьи гл. 36 ГК РФ похожи на статьи, содержащиеся в гл. 34 ГК РФ (Аренда).

Как и по договору аренды, по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора. (п. 1 ст. 691 ГК РФ). В случае же непредоставления квартиры ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного ущерба (ст. 691 ГК РФ).

Также ссудодатель несет ответственность за недостатки квартиры, которые не были оговорены при заключении договора (п. 1 ст. 693 ГК РФ).

Поэтому составление акта приема – передачи квартиры будет не лишним и при заключении договора безвозмездного пользования. В этом документе стоит описать и состояния самой квартиры, и все имущество, находящееся в ней.

За оговоренные недостатки имущества ссудодатель ответственности не несет (п. 3. ст. 693 ГК РФ).

Обязанностью ссудополучателя является поддержание квартиры в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта и оплата всех расходов по эксплуатации квартиры. Заметим, что в договоре может быть прописан и иной порядок распределения расходов по содержанию квартиры (ст. 695 ГК РФ).

Досрочное расторжение и отказ от договора безвозмездного пользования

Случаи, в которых стороны могут потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, перечислены в ст. 698 ГК РФ.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):

  • пользуется имуществом не в соответствии с договором и назначением имущества;
  • не выполняет своих обязанностей по поддержанию имущества в надлежащем состоянии;
  • существенно ухудшает состояние имущество;
  • передал имущество третьему лицу без согласия ссудодателя.

Для ссудополучателя же предусмотрены следующие случаи, когда он может потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ст. 699 ГК РФ):

  • при обнаружении недостатков имущества, препятствующих нормальному использованию имущества (при условии, что ссудополучатель не знал об этих недостатках в момент заключения договора);
  • если имущество окажется в непригодном для использования состоянии;
  • если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о наличии прав третьих лиц на квартиру;
  • при неисполнении ссудодателем обязанности предоставить имущество.

В соответствии со ст. 699 ГК РФ вправе отказаться от договора (заключенного без указания срока), известив об этом другую сторону за месяц. Но в договоре можно предусмотреть и иной срок извещения. Для договора, заключенного с указанием срока, такое право отказа есть только у ссудополучателя.

Резюме

Как видно, договор безвозмездного пользования жилым помещением в чем-то похож на договор аренды, но не подразумевает оплату за предоставление этого самого помещения.

Но в отличие от договора аренды, регистрировать договор безвозмездного пользования нет необходимости, вне зависимости от срока, на который он заключен. Заверение договора у нотариуса также не требуется – достаточно простой письменной формы.

Важно: единственный правомерный способ использования такого договора – предоставление квартиры без взимания оплаты.

Использование же этого договора для сокрытия своих доходов и уклонения от налогов несет весьма значительные риски для обеих сторон – “наймодатель” может остаться без оплаты, а “наниматель” лишается значительной части своих прав, гарантированных ему по договору найма в соответствии гл. 35 ГК РФ.

Тем более что с 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Нужна помощь?

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-bezvozmezdnogo-pol-zovaniya-zhily-m-pomeshheniem/

Считается ли устный договор о сдачи квартиры законным

Договор найма жилого помещения в устной форме

Региональное Агентство Недвижимости с 2005 года оказывает услуги жителям и гостям города Балашиха на рынке недвижимости Балашихинского района.

Конечно же у всех, и у арендаторов и у арендодателей возникают вопросы относительно прав и обязанностей при сдаче квартиры в Балашихе в найм или аренду, например: «Считается ли устный договор о сдачи квартиры законным?» Можно сразу ответить на этот вопрос –

 Нет.  Договор найма-аренды заключённый в устной форме считается ничтожным.

Прежде всего, это противоречит положениям статьи 674 ГК РФ, согласно которой договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а требования гражданского кодекса распространяются на всю территорию российской федерации, в том числе и на Московскую область и на Балашиху в частности.

Если же обе стороны по договору аренды проигнорировали требования статьи 674 ГК РФ и договор найма жилого помещения был заключен в устной форме, то тогда при возникновении разногласий будут применены положения статьи 168 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, признается ничтожной.

Что это означает на практике? А это значит, что с самого начала сделка не была заключена, а раз она не была заключена, то добиться защиты своих прав и интересов через суд будет невозможно как арендодателю так и арендатору.

Например арендодатель не сможет взыскать задолженность по арендной плате или коммунальным платежам, как и ущерб причиненный его имуществу. Да даже доказать саму сумму арендной платы становится невозможно, так же как и факт получения или передачи арендной платы.

А арендатор не сможет ничего доказать в правоохранительных органах, если его внезапно выселят. Даже если Вы сдаете помещение друзьям или близким родственникам – всегда заключайте договор. Лучше лишний раз подстраховаться для уверенности обоих сторон. Да и со временем могут возникнуть разногласия о том кто должен платить за телефон или интернет, капитальный ремонт, консьержа и т.д.

Таким образом, при сдаче или найме квартиры или иного другого помещения, в том числе и нежилого, необходимо (именно необходимо, а не желательно) заключать договор, иначе требования законодательства не будут соблюдены, а у Вас не будет никаких гарантий. Это нужно прежде всего для самих сторон договора.

Арендодателю это даст уверенность в том, что арендатор не причинит помещению ущерб и скроется от ответственности, а арендатору – что его не попросят покинуть занимаемое им помещение раньше времени. Плюс, будут оговорены все условия по оплате помещения: сроки, сумма, ответственность (можно прописать в договоре найма неустойку за несвоевременный взнос арендной платы).

В дополнение к договору рекомендуется составлять акт, в котором будет прописано все имущество, которое находится в помещении и будет передано в пользование Арендатору.

Есть ещё один небольшой нюанс – договор найма и аренды – это не одно и то же

Договор найма заключается при сдаче помещения физическому лицу (глава 35 ГК РФ), а договор аренды – при сдаче юридическому лицу (глава 34 ГК РФ).

Не смотря на то, что существенных различий в содержании договоров нет, важно юридически грамотно его составить. Конечно, Вы можете попросить опытного риэлтора или юриста составить или проанализировать договор найма или аренды. В этом случае он проследит, чтобы в договоре соблюдались все требования действующего законодательства, не было нарушений прав как арендодателя, так и арендатора.

Лучше всего заручится поддержкой опытного риелтора из Регионального Агентства Недвижимости или практикующего юриста который умеет вести переговоры при заключении договора и сможет убедить противную сторону в необходимости включения в договор того или иного пункта.

Если же у Вас нет такой возможности, ниже приведены некоторые ключевые моменты, которые очень желательно отразить в договоре найма или аренды.

1. Описать объект, например однокомнатная квартира расположенная по адресу: Московская область, город Балашиха, ул Счастливая, д.1 кв 11.

2. Описать наймодателя – собственника квартиры, например Весёлый Иван Уварович, серия-номер паспорта, проживающий по адресу: Московская область, г.Балашиха, ул Прямая 8-19

3. Описать нанимателя – Довольный Владимир Владимирович, серия-номер паспорта, проживающий по адресу: Ленинград, 3-я улица Строителей 3-54

4. Описать срок найма

5. Описать сумму за которую нанимается жилое помещение

6. Описать что включено в данную сумму (или что не включено)

Сотрудники отдела аренды Регионального Агентства Недвижимости ещё рекомендуют записать показания счётчиков электроснабжения, холодной и горячей воды, в том случае если оплата по ним не включена в стоимость найма.

В любом случае – Вы всегда можете обратиться в Региональное Агентство Недвижимости, где опытные специалисты помогут Вам сдать квартиру или дом, найти подходящий вариант для проживания или сопроводить сделку по аренде-найму жилого помещения т. 7-495-223-02-13

Ситуация: Вы сдаёте принадлежащую Вам квартиру очень приятной семейной паре. Условия найма очень просты – 20000 руб в месяц, всё включено. Вместо того чтобы записывать, Вы решили заключить этот договор устно в присутствии риэлтора и соседа – сотрудника МВД. Через 3 месяца приятная пара съехала, на заплатив за последний месяц. Вы решили обратиться в суд

Вопрос: Будут ли судья рассматривать показания соседа – сотрудника МВД, если он уже 2 месяца как уволен из органов?

Ответ

Сдать или снять недвижимость в Балашихинском районе с заключением договора аренды в письменной форме 8-495-223-02-13

Источник: https://r-a-n.ru/sovet/oral_agriment.htm

Сила Права
Добавить комментарий